El dueño de la casa puede avisar al arrendatario su desahucio de un día al otro en cuanto el importe atrasado alcance la suma de dos alquileres con recargos (alquiler corriente y los costes accesorios). El derecho a la resolución del contrato de alquiler sin plazo existe incluso ya si en dos meses sucesivos el importe atrasado supere la mensualidad de alquiler con recargos.
El alquiler tiene que llegar al dueño hasta el tercer día hábil del mes corriente. La recla-mación posterior procedente de la liquidación de costes accesorios del año anterior no justifica la resolución del contrato de alquiler sin plazo.

El aviso de desahucio de vivienda tiene que efectuarse por escrito. La carta de aviso de desahucio tiene que ser enviada a todos los inquilinos, y hay que indicarse el motivo de desahucio (por ejemplo “aviso de desahucio sin plazo por alquileres atrasados por el monto de ..... “).
El aviso de desahucio termina el contrato de alquiler con efecto inmediato, a no ser que sea concedido un plazo. Si la vivienda sigue utilizándose, hay que pagar una compensación por utilización (el canon) por lo menos por el monto del alquiler que ha sido válido hasta la fecha.
No obstante, a veces se avisa el desahucio inmediato y, al mismo tiempo, el desahucio dentro del plazo reglamentario. Si entonces se pagan las deudas de alquiler, sigue teniendo validez el desahucio dentro del debido plazo y usted tendrá que desalojar la vivienda en el caso de que el dueño de la vivienda insista.

En el caso de los contratos de alquiler concluidos partir del mayo de 2013, el desahucio sin plazo por falta de caución (fianza) prestada es posible si el retraso de pago asciende por los menos a dos alquileres sin recargos.
El monto de la caución puede ascender como máximo a la suma de tres alquileres mensuales (alquiler sin recargo). Usted puede pagar la caución (fianza) en tres plazos (dentro de los tres primeros meses.
Ejemplo: El contrato de alquiler empieza el o1 de enero. El alquiler importa 500,-- €. Entones, la caución es limitada a 1.500,-- € como máximo y puede ser pagada en tres plazos por 500,-- € cada uno (adicionalmente al alquiler) desde enero hasta marzo. Si los plazos no son pagados en febrero y en marzo, el contrato de alquiler puede ser rescindido sin plazo por el alquilado.

Advertencia: Más arriba se muestra qué suma tienen que alcanzar los alquileres atrasados para que el alquilador pueda avisar el desahucio sin plazo. Este límite aquí no vale.
Si en el pasado usted pagó el alquiler irregularmente, con retraso o sólo parcialmente, el alquilador puede avisarle el desahucio con plazo reglamentario. En ese caso le será indicada una fecha en la cual termina el contrato de alquiler.

Si usted no puede más pagar puntualmente el alquiler, debería informar al dueño de la casa inmediatamente. Explíquele porque usted temporalmente no puede pagar. Muchos dueños tienen comprensión y dan prórroga si se les demuestra una perspectiva de obtener el pago.
Ejemplos: solicitar el subsidio de vivienda; organizar subarrendamiento (si el dueño de la vivienda está de acuerdo).
Si el alquiler atrasado alcanzó ya “el límite crítico” de dos mensualidades (o más de un alquiler mensual de dos meses siguientes), el dueño pierde el derecho a desahucio si usted alcanza recompensar totalmente el alquiler atrasado antes de que sea avisado su desahucio por escrito.
Posibles fuentes de dinero: préstamo del patrón, ayuda de sus familiares, préstamo de la oficina de aseguramiento de vivienda (Wohnungssicherungsstelle) en la Autoridad de Asistencia Social.

Si el arrendador formuló la demanda de desalojamiento ante el juzgado, le amenaza a usted la sentencia de desalojamiento y al final el desamparo. Por eso usted debe dirigirse inmediatamente a la administración social (por ejemplo a la oficina de aseguramiento de vivienda - Wohnungssicherungsstelle) de su ciudad o de su distrito. Solicite allí la asunción de las deudas del alquiler en concepto de préstamo (Übernahme der Mietschulden als Darlehen). El fundamento legal (Rechtsgrundlage) es el § 36 del Código Social alemán (SGB) XII.
La autoridad va a examinar si en el futuro usted puede volver a pagar el alquiler corriente respectivamente si el importe de alquiler es aceptable (en el caso de percepción de prestaciones sociales).
Si usted recibe el subsidio para el desempleo (Arbeitslosengeld) II (Hartz IV), informe a la persona de contacto en el Jobcenter sobre la demanda de desalojo. Solicite allí que asuman (eventualmente que vuelvan a asumir) las mensualidades atrasadas en calidad de préstamo. El fundamento legal es el § 22 párrafo 8 SGB II.
Para devolver el préstamo, se retendrá el 10 % de la suma reglamentaria futura de su subsidio en el paro “Arbeitslosengeld II” (§ 42 a apartado 2 del Código Social II – SGB II).
Atención: Comunique al juzgado y a su arrendador que usted solicitó la asunción de las deudas de alquiler. Cite siempre el número del expediente de la demanda de desalojo. ¡Conteste las preguntas del juzgado puntualmente!
Si las deudas por alquiler (o sea el pago del atraso completo y el canon) son asumidas a tiempo, el aviso de desahucio pasará a ser ineficaz y el antiguo contrato de alquiler vuelve a entrar en vigor.
Si usted mismo compensa el pago retrasado, tendrá que tener en cuenta: Si subsidiariamente el arrendador avisó el desahucio también con plazo reglamentario, seguirá existiendo este aviso de desahucio también después de la compensación del pago atrasado. En este caso, usted tendrá que ponerse de acuerdo con su arrendador y con-cluir un nuevo contrato de alquiler, o si no, al final tendrá que mudarse.
Atención: ¡El pago (subsidiariamente la declaración de la autoridad de que las deudas de alquiler serán asumidas) tiene que entrar al arrendador dentro de dos meses! Este plazo comienza a correr el día de la notificación a usted de la demanda de desahucio.
Si la autoridad se niega a encargarse de las deudas de alquiler, usted puede recurrirse en alzada (Widerspruch) contra la resolución denegatoria. En el caso contencioso, usted debería dirigirse a la asesoría social para deudores y debería consultar al abogado especializado en derecho social (con el talón de subsidio para el asesoramiento).

Su arrendador puede junto con su demanda de desalojo solicitar al mismo tiempo que usted preste una fianza para que sea asegurado el canon corriente (esto significa que usted tendría que deponer dinero o constituir una garantía). Si el juzgado lo ordena y usted no cumple con su orden, su arrendador puede conseguir muy rápidamente el desalojo de su vivienda mediante la medida provisional cautelar.

Si usted necesita tiempo para buscarse una nueva vivienda, debe solicitar al juzgado el plazo razonable para el desahucio (angemessene Räumungsfrist). El plazo de desahucio (por regla general primeramente 3 meses) el juzgado puede prolongarlo a su petición, si usted entrega ésta a tiempo (o sea 2 semanas antes de la expiración del plazo).
El desalojo (Zwangsräumung) por el ejecutor judicial (Gerichtsvollzieher) con ayuda de firma de transportes y servicio de llaves debe ser impedido, ya que los gastos (los cuales el arrendador tiene que adelantarlos) son altos. Muchos dueños de casas siguen dispuestos al diálogo todavía y recompensan su salida voluntaria.
Su arrendador puede encargar solamente la expulsión de usted (y de sus coinquilinos) de la vivienda. Sus muebles los guardará él mismo (para ahorrar los costes).
Objetos de valor pueden ser subastados ya al transcurrir un mes. Cosas que no tienen valor, se destruirán (¡esto vale también para su documentación personal!) Sin embargo, dentro de ese mes usted tiene derecho que se le entreguen sus cosas (no embargables) y su documentación personal. ¡Usted no tendrá que pagar por eso!
Si su situación mejoró (por ejemplo usted tiene un nuevo puesto de trabajo), muchos arrendadores están dispuestos a sobreseer el desahucio y a “intentarlo con usted nuevamente”. También ahora la autoridad puede encargarse de los pagos atrasados de alquiler y así hacerle camino libre a un nuevo contrato de alquiler.