Ваш квартиросдатчик имеет право немедленно расторгнуть договор, как только возникнет задолженность за два месяца (текущая квартплата + оплата коммунальных услуг). Право на немедленное расторжение договора возникает даже уже тогда, когда задолженность в последние два месяца составила больше одной квартплаты, включая коммунальные расходы.

Квартплата должна поступить на счѐт квартиросдатчика до третьего рабочего дня текущего месяца. Требование доплаты, истекающее из перерасчѐта коммунальных платежей за предыдущий год, не даѐт права на немедленное расторжение договора.

Уведомление о расторжении договора о найме жилой площади должно иметь письменную форму. Уведомление о расторжении договора должно быть доставлено всем квартиросъѐмщикам. В нѐм должна быть указана причина расторжения договора (напр., «немедленное расторжение договора о найме жилой площади в связи с задолженностью поквартплате в размере .....»). Немедленное расторжение договора тут же вступает в силу, если в уведомлении не указан срок выселения из квартиры. Если несмотря на это квартира используется и дальше, то необходимо оплатить возмещение ущерба, причинѐнного припользовании жилым помещением сверх обусловленного срока аренды, в размере предыдущей квартплаты.

Иногда расторжение договора о найме жилой площади бывает незамедлительным и одновременно согласно установленному сроку. Это означает, что после оплаты задолженности по квартплате, расторжение договора о найме жилой площади по-прежнему остаѐтся в силе,и Вы должны выехать из квартиры, если на этом будет настаивать квартиросдатчик.

В случае договоров, заключѐнных с мая 2013 года, возможно также немедленное расторжение договора о найме жилой площади (fristloseKündi-gung) из-за невнесѐнного залога, если имеется задолженность в размере двух квартплат без учѐта коммунальных услуг (Kaltmiete).

Размер залога может составлять максимум сумму трѐх месячных квартплат без учѐта коммунальных услуг(Kaltmiete). Вы можете внести залог в рассрочку тремя взносами (в течение первых трѐх месяцев).

Пример: Договор о найме жилой площади вступает в силу с 01 января. Квартплата составляет 500,00 евров месяц. Залог может составить,таким образом, максимум 1500,00 евро и может быть выплачен за три раза по 500,00 евро в месяц (дополнительно к квартплате)в течение января-марта. Если взносы в феврале и марте оплачены не будут, то квартиросдатчик может немедленно расторгнуть договор о найме.

Внимание: Выше было изложено, какими должны быть задолженности по квартплате, чтобы квартиросдатчик мог немедленно расторгнуть договор о найме. В данном случае эти параметры отсутствуют.
Если Вы в прошлом платили квартплату нерегулярно, с опозданием или неполностью, то квартиросдатчик может расторгнуть договор о найме жилой площади с соблюдением установленного срока (fristgerechte Kündigung). В таком случае Вам будет названа дата, когда прекращается действие договора о найме жилой площади.

Если Вы не в состоянии вовремя платить за квартиру, то Вы должны незамедлительно проинформировать об этом Вашего квартиросдатчика. Объясните ему, почему Вы временно не можете платить. Многие квартиросдатчики с пониманием относятся к сложившейся ситуации и дают согласие на отсрочку оплаты, если они видят перспективы выхода из положения.
Примеры: ходатайствовать о получении пособия на оплату жилья, пустить квартиранта (если с этим согласен квартиросдатчик).
Если Ваша задолженность по квартплате достигла «критической черты» (задолженность за два месяца или больше, чем за один месяц в течение двух следующих друг за другом месяцев), то квартиросдатчик теряет своѐ право немедленного расторжения договора, если Вам удастся до поступления письменного уведомления полностью погасить задолженность по квартплате.

Источником денег могут быть: ссуда работодателя; помощь близких; ссуда «квартирного отдела» (Wohnungssicherungsstelle) при отделе социального обеспечения (Sozialamt)

Если Ваш квартиросдатчик подал в суд иск о выселении, то Вам грозит судебное постановление о выселении и в конечном счѐте бездомность. Поэтому незамедлительно обратитесь за помощью в управление по социальным вопросам (напр., квартирный отдел «Wohnungssicherungsstelle») в Вашем городе или округе.
Напишите заявление с просьбой о взятии на себя Вашей задолженности по квартплате в качестве заѐма (Übernahme der Mietschulden als Darlehen). Правовой основой данного шага является § 36 социального кодекса (SGB XII).
Ведомство проверит, в состоянии ли Вы в будущем сами оплачивать расходы по квартплате и приемлема ли для Вас данная величина квартплаты (в случае получения социального пособия).
Если Вы получаете пособие по безработице II (Hartz IV), сообщите соответствующему делопроизводителю в агентстве по трудоустройству ARGE/Jobcenter об иске о выселении из квартиры и подайте заявление с просьбой взять на себя задолженность по квартплате в качестве заѐма (возможно, что и повторно). Правовой основой является § 22 абз. 8 социального кодекса (SGB II). Для выплаты заѐма с Вашего будущего регулярного пособия по безработице II будет удерживаться 10% (§ 42a, абз. 2 SGB II).
Внимание: Сообщите суду, а также своему квартиросдатчику, что Вы затребовали перенятия задолженности по квартплате. При этом всегда указывайте номер дела (Aktenzeichen) возбуждѐнного против Вас иска. Своевременно отвечайте на все запросы суда!
Если задолженность по квартплате будет своевременно оплачена органом, взявшим на себя обязательство по уплате задолженности, т.е. будет оплачена вся задолженность и возмещение за пользование, то немедленное расторжение договора и требование незамедлительного выселения становятся недействительными и прежний договор о найме жилой площади вновь вступает в силу.
Если Вы сами гасите задолженность по квартплате, то обратите внимание на следующее: если Ваш квартиросдатчик расторг отношения, вытекающие из договора о найме жилой площади, дополнительно также и с соблюдением установленного срока, то это расторжение договора остаѐтся в силе также и после выплаты задолженности. В таком случае Вы должны составить с квартиросдатчиком новый договор о найме или же Вы всѐ-таки должны выселиться из квартиры.
Внимание: Платѐж (или сообщение ведомства о том, что оно берѐт на себя обязательства по оплате задолженности) должен поступить квартиросдатчику в течение

двух месяцев! Этот срок начинает исчисляться с момента поступления к Вам иска о выселении.
Если социальное ведомство отказывается взять на себя ответственность по оплате Вашей задолженности, то Вы можете опротестовать постановление об отказе. В случае спора обратитесь за помощью в консультацию по социальным вопросам или в консультацию для должников (Schuldnerberatungsstelle). Вы можете также обратиться за помощью к адвокату, специалисту по социальному праву (имея на руках справку о бесплатной консультации «Beratungshilfe-schein»).

Вместе с возбуждением иска о выселении Ваш квартиросдатчик может потребовать, чтобы Вы внесли залог для обеспечения возмещения ущерба, причинѐнного при пользовании жилым помещением сверх обусловленного срока аренды (напр., внесли денежный залог или дали поручительство). Если Вы не выполните такое постановление суда, то квартиросдатчик может с помощью распоряжения суда об обеспечении его притязаний очень быстро добиться Вашего выселения из квартиры.

Если Вам необходимо время для того, чтобы найти новую квартиру, то затребуйте у суда назначения подобающего срока освобождения помещения. В ответ на Ваше своевременно сделанное заявление (2 недели до истечения срока) суд может продлить срок освобождения помещения (первоначальный срок, как правило, 3 месяца).
Постарайтесь избежать принудительного выселения (Zwangsräumung), которое проводит судебный исполнитель с привлечением службы перевозки и специалистов по открытию помещений, так как расходы (которые предоплачивает квартиросдатчик), вызванные подобным выселением, очень высоки. Многие квартировладельцы даже и на этой стадии готовы вступить в переговоры и поощряют добровольное выселение.
Ваш квартиросдатчик может распорядиться только о Вашем выселении из квартиры (в том числе и Ваших сожителей). Ваша мебель хранится у него в целях экономии затрат.
Уже спустя месяц ценные вещи могут быть проданы с аукциона. Не предоставляющие ценности вещи уничтожаются (это касается также Ваших личных документов!). Но в течение этого месяца Вы имеете право забрать свои вещи, не подлежащие продаже с аукциона и личные документы. За это Вам платить ничего не надо!
Если Ваша ситуация улучшилась (напр., новое место работы), то некоторые квартиросдатчики готовы отложить принудительное выселение и ещѐ раз «попытаться с Вами». И на этой стадии ведомство по социальным вопросам может взять на себя обязательство по оплате Вашей задолженности и тем самым предоставить возможность для заключения нового договора о найме жилой площади.