Наемодателят Виима правото да прекрати договора безсрочно, акопросро-чието достигне сумата на два „топли наема” (текущ наем плюс консумативи). Правото за безсрочно прекратяване на договора е налице дори когато през два последователни месеца просрочието възлиза на повече от един месечен „топъл” наем.

Наемът трябва да постъпи при наемодателя до третия работен ден на текущия месец. Претенцията за доплащане въз основа на изравнителната сметка за консумативите от предходната година недава право за безсрочно прекратяване.

Предизвестието за прекратяване на договора за жилищетотрябва да бъде писмено. Тотрябва да бъдеполученоот всички наематели, и в него следва да бъде посочена причината за прекратяването на договора(„Übernah-me der Mietschulden als Darlehen“ -напр. „прекратяване без предупреждение поради просрочен наем в размер на ....”).

При безсрочното прекратяване договорът за наем приключва с незабавно действие, освен ако в предизвестието за прекратяване не е посочен срок. Ако жилището продължава да се ползва и след този срок, следва да се заплати обезщетение за ползване поне в размера на досегашния наем.

Понякога договорът се прекратява безсрочно и същевременно при спазване срока на предизвестието. Ако тогава бъдат платени наемните дългове, прекратяването на договора при спазване срока на предизвестието въпреки това остава в сила и Вие трябва да се изнесете, ако наемодателят настоява за това.

При наемните договори след май 2013 е възможно безсрочно прекратяване и поради неплатен депозит, когато има висящо просрочие от поне два „студени” наема.

Размерът на депозита може да възлиза най-много на сумата от три месечни наема („студен” наем). Можете да заплатите депозита на три вноски(в рамките на първите три месеца).

Пример:

Договорът за наем започва на 01. януари. Наемът възлиза на 500.-евро. Така депозитът е ограничен до максимум 1.500.-евро и може да бъде заплатен на три вноски от по 500.-евро (допълнителнокъм наема) от януари до март. Ако вноските не бъдат платени през февруари и март, наемодателят може да прекрати безсрочно договора за наем.

Внимание:

По-горе е изложено, колкотрябва да бъде просроченият наем за да има право наемодателят на безсрочнопрекратяване. Тази граница тук не важи.

Ако в миналото сте плащали наема нередовно, със закъснение или само частично, наемодателят може да прекрати договора с Вас при спазване срок на предизвестие. В този случай Ви се посочва дата, на която приключва наемният договор.

Ако вече не можетеда плащате навреме наема, би трябвало да уведомите незабавно наемодателя си. Обяснете му, защо временно не можете да плащате в срок. Много наемодатели проявяват разбиране и отсрочват, когато бъде посочена перспектива за плащане.

Примери: Подаване на молба за комунално-битови разноски; уреждане на преотдаване под наем (ако наемодателят е съгласен).

Ако Вашето просрочие вече достигне „критичната граница” от два месечни наема (респ. повече от един месечен наем при два последователни месеца) и Вие успеете да покриете изцяло просрочения наем преди писменото предизвестие, тогава наемодателят губи право на безсрочно прекратяване.

Източници на пари могат да бъдат: заем от работодателя; помощ от близките,заем от службата за обезпечаване на жилищата (към социалната служба).

Ако Вашият наемодател е подал в съда жалба за опразване на жилището, Ви заплашват съдебно решение за извеждане от жилището и оставане без покрив. Затова незабавно се обърнете към социалната администрация (напр. службата за обезпечаване на жилищата) във Вашия град, респ. околията. Там подайте молба за поемане на наемните дългове във вид на заем. Правното основание е § 36 SGB XII(социаленкодекс). Службата ще провери, дали Вие в бъдеще ще можете сами да плащате текущия наем, респ. дали размерът на наема е подобаващ (при получаване на доходи от социално осигуряване).

Ако получавате помощи за безработица ІІ (Харц ІV), информирайте лицетов агенцията по труда относно жалбата за опразване на жилището. Подайте там молба, остатъкът от наема да бъде поет (евентуално още веднъж) катозаем. Правното основание е § 22, ал.8 SGB II. С цел връщане на заема ще бъдат удържани 10% от бъдещите Ви редовни помощи за безработица ІІ (§ 42а ал.2 SGB II).

Внимание:

Съобщете на съда и на наемодателя Ви, че сте подали молба за поемане на наемните дългове. Винаги посочвайте номера отзаведенатажалба за извеж-дане от жилището. Отговаряйте навреме на всички въпросиот съда!

При своевременно поемане на наемните дългове (т.е. изплащане на пълния остатък от наема и на обезщетението за ползване) безсрочното прекратяване на договора става невалидно и старият договор за наем отново е в сила.

Ако Вие сами покриете остатъка, моля имайте предвид следното:

Ако Вашият наемодател е прекратил наемното отношение при спазване срока на предизвестието, това прекратяване е в сила дори и след покриване на остатъка. В този случай Вие би трябвало да сключите с наемодателя си нов наемен договор или ще трябва в крайна сметка да се изнесете.

Внимание:

Плащането (или вместо него декларацията на службата, че наемните дългове ще бъдат поети) трябва да постъпи при наемодателя в рамките на два месеца !Този срок започва при връчване на жалбата за извеждане от жилището.

Ако службата откаже да поеме наемните дългове, можете да подадете възражениесрещу индивидуалния административен акт за отказ. В случай на спор би трябвало да се обърнете към социалната служба или към консултативния център за длъжници, или пък да се посъветвате с адвокат специалист по социално право (с удостоверение за консултантска помощ).

В своята жалба за извеждане от жилището Вашият наемодател може същевременно да предяви иск, Вие да заплатите гаранция за подсигуряване на текущото обезщетение за ползване (напр. да депозирате пари или да предоставите поръчителство). Ако Вие не изпълните такова разпореждане на съда, Вашият наемодател може много бързо да приложи извеждането Ви от жилището чрез обезпечителна заповед.

Ако Ви е нужно време за да си потърсите ново жилище, би трябвало да подадете в съда молба за определяне на подходящ срок за опразване на жилището. Съдът може да удължи срока за опразване на жилището (по правило първоначално 3 месеца), ако Вие своевременно подадете молба за това (2 седмици преди изтичане на срока).

Принудителното извеждане от жилището чрез съдебен изпълнител с помощта на спедиция и ключар би трябвало да бъдеизбегнато, тъй като разходите (които трябва да се заплатят от наемателя) са високи. Дори и сега много наемодатели са готови на разговор и ще уважат доброволното изнасяне.

Вашият наемодател може да даде също и нареждане, Вие (и Вашите съквартиранти) да бъдете изгонениот жилището. Той самият ще съхранява мебелите Ви(за да спести средства).

Ценни вещи могат да бъдат продадени на търг още след един месец. Вещите без стойност се унищожават (това включва и Вашите лични документи!).Но в рамките на този месец Вие имате право да получите Вашите (не подлежащи на запор) вещи и лични документи. За това не трябва да плащате нищо!

Когато Вашето положение се подобри (напр. ново работно място), някои наемодатели са готови да отложат принудителното извеждане от жилището и още веднъж „да опитат с Вас”. И в този случай службата може да поеме остатъка от наема и така да освободи пътя за нов наемен догово